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17/06/2020

Tout sur le bail commercial

 

 

Vous souhaitez ouvrir un magasin de pêche, de prêt-à-porter, une boulangerie, épicerie, librairie, un concept-store et êtes actuellement à la recherche d’un local commercial pour y implanter votre activité ? Superbe nouvelle ! Vous allez donc bientôt avoir affaire au bail commercial.

 

Le bail commercial est un contrat liant le bailleur (propriétaire du local commercial) et le locataire (vous). La signature d’un bail commercial est un engagement de longue durée et il s’agit alors de bien lire les clauses du bail et ce qu’il encadre pour éviter les mauvaises surprises à l’avenir. Dans cet article nous vous parlerons des points de vigilances à avoir en tête à la lecture du bail commercial pour les locaux de votre futur commerce.

 

1)    La durée du bail 

La durée légale d’un bail commercial est de minimum 9 ans. En conséquence, le bailleur ne peut résilier votre contrat qu’à l’issue de ces 9 années. Cas exceptionnel, le bailleur est en droit de mettre fin à votre bail commercial tous les 3 ans pour :

 

  • Construire, reconstruire ou surélever l’immeuble ;
  •   Réaffecter le local commercial à usage d’habitation.

 

De l’autre côté (côté locataire), vous êtes en droit de résilier le contrat tous les 3 ans si vous le souhaitez.

Point de vigilance : Il existe des baux commerciaux d’une durée égale ou supérieure à 12 ans, il est donc important de bien vérifier la durée du bail commercial que l’on vous fait parvenir.

 

2)    Le renouvellement 

 

Le droit au renouvellement s’ouvre à l’issue des 9 ans. En cas de refus du bailleur, le preneur a droit à une indemnité d’éviction. En principe, le renouvellement du bail n’est pas automatique. Il peut résulter :

 

  • D’un congé donné par le bailleur 6 mois avant le terme du bail avec offre de renouvellement ;
  • De la réponse du bailleur à la demande de renouvellement formulée, 6 mois avant le terme du bail par LRAR ou acte extrajudiciaire par le preneur ;

 

En cas de refus de renouvellement du bailleur, le preneur bénéficie d’une indemnité d’éviction. Si ni le bailleur, ni le preneur ne se manifeste, le bail commercial est tacitement prolongé.

 

3)    Le loyer

 

Montant du loyer est librement déterminé en principe. En pratique, le loyer est en fonction de la valeur locative du bien, c’est-à-dire que le loyer s’aligne aux prix du marché. Le loyer peut être repensé par le bailleur tous les 3 ans. Néanmoins :

  • Le montant des loyers des baux révisés doit correspondre à la valeur locative ; 
  • La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l’indice ILC de l’INSEE intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

 

4)    Les charges

 

Contrats conclus avant 2014 (loi PINEL) :

Le bailleur pouvait demander le remboursement au preneur de toutes les charges expressément prévues dans le bail commercial.

 

Contrat conclus après 2014 (loi PINEL) :

La loi a posé le principe de la non-imputation aux preneurs, en raison de leur nature, de certaines charges, impôts, taxes et redevances précisées par décret :

 

•        Grosses réparations (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières) ainsi que les réparations des digues et des murs de soutènement et de clôture ;

•        Dépenses destinées à remédier à la vétusté ou à la mise en conformité ;

•        Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux telle que la CVAE ;

•        Honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ;

•        Ensemble immobilier ;

•        Travaux d’embellissement.

 

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est quant à elle due par le preneur qui dispose du bien.

 

5)     Les diagnostiques techniques

 

Le bailleur est tenu à une obligation d’information et doit, lors de la signature du bail, transmettre au locataire un « dossier de diagnostics techniques » comprenant :

-        Le diagnostic de performance énergétique (DPE), valable 10 ans ;

-        Le diagnostic de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, dès lors que le local est situé dans une zone à risques naturels, valable 6 mois;

-        Le diagnostic amiante (si le permis de construire du local est antérieur au 1er juillet 1997) ;

-        Le constat de risque d’exposition au plomb (si le local comprend une partie à usage d’habitation).

 

Il sera nécessaire de s’assurer que ces diagnostics, à jour, soient transmis.

 

6)     Le règlement de copropriété

 

Si le local fait partie d’un immeuble, il sera nécessaire de demander le règlement de copropriété. Voici les points auxquels il faudra faire attention à la lecture du règlement de copropriété :

 

  • La destination du local : La destination d’un local est l’activité commerciale, artisanale ou commerciale pour laquelle le local est loué.
  • Vérifier les termes exacts de la clause de destination ;
  • Vérifier que l’exercice de l’activité souhaitée n’est pas spécifiquement interdit ;
  • Vérifier que le règlement de copropriété ne limite pas l’exercice de l’activité (Attention à la clause d’habitation bourgeoise : si elle est exclusive cela entraine une interdiction d’exercer une activité commerciale dans l’immeuble) ;
  • Les nuisances : De manière générale, l’activité exercée ne doit pas créer des nuisances, de nature sonore, olfactive ou lumineuse susceptibles de gêner le voisinage.

 

Un règlement de copropriété peut imposer qu’un commerce exploité au RDC n’incommode pas, par le bruit et les odeurs les personnes habitant l’immeuble.

Ex : les nuisances sonores importantes provenant exclusivement de la terrasse constituent une violation du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété peut restreindre l’usage des parties privatives.

 

7)      Cas de la reprise d’un bail commercial : Achat d’un droit au bail

 

Vous êtes nombreux à nous demander s’il est possible d’emménager dans un local commercial sans droit au bail. Nous tenons donc à préciser que l’achat d’un droit au bail intervient uniquement dans la reprise d’un bail commercial. Le droit au bail est donc la somme versée par le nouveau locataire au locataire sortant afin de devenir officiellement le nouveau locataire du local commercial (les conditions et clauses du bail commercial étant exactement les mêmes que celles fixées entre l’ancien locataire et le bailleur). Il est donc tout à fait possible de trouver un local commercial à louer sans avoir à verser de droit au bail.

 

A savoir : Il ne faut pas confondre « droit au bail » et « pas de porte ». Le Pas de porte (similaire à la caution) est une somme versée entre le locataire d’un local commercial et son bailleur. Cette somme est librement fixée et est versée lors de la signature du bail commercial. A quoi correspond-elle ?

 

-        En cas d’appréciation de la valeur locative (c’est-à-dire en cas de hausse du prix du marché) du local commercial, le pas de porte représentera un complément de loyer ; 

-        Le pas de porte peut également représenter une « contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer ». Il compense les avantages de la propriété commerciale acquise par le locataire.

 

8)     Focus sur le bail précaire

 

Le Code de commerce réglemente les locations de locaux utilisés à usage commercial. Ce Code autorise plusieurs types de baux commerciaux. On retrouve parmi eux le bail précaire. Le bail précaire est un bail sans engagement et de courte durée qui ne suit pas le régime 3-6-9 de droit commun que l’on retrouve dans les clauses des baux commerciaux dits classiques.

Le bail précaire permet de répondre à plusieurs besoins des entrepreneurs et peut être utile dans les cas suivants :

 

-        L’entrepreneur souhaite s’installer de manière très provisoire dans un « pop-up store » dans le cadre d’une opération commerciale ;

-        L’entrepreneur souhaite tester sa zone de chalandise avant de s’implanter définitivement ;

-        En zone touristique, le bail précaire peut répondre à une activité exclusivement saisonnière ;

-        L’entrepreneur prévoit une hausse exponentielle de son activité et aura besoin, à court terme, de déménager dans des locaux plus grands.

 

Le bail précaire ne doit pas dépasser une durée de 3 ans et est librement fixée par les deux parties (locataire et bailleur)  .Dans le cas où les deux parties se mettent d’accord sur un renouvellement de contrat, la durée totale de l’ensemble des baux renouvelés ne peut pas dépasser 36 mois (soit 3 ans).

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Portrait de Géraldine Bal

Place au local avec Tudigo

Portrait de Andréa